Quelles différences entre une société civile immobilière et une indivision ?

La gestion de patrimoine consiste à se servir de leviers et de mécanismes pour protéger et fructifier des biens. Ainsi, les propriétaires se servent par exemple de placements financiers. De plus, des systèmes sont prévus pour organiser la copropriété ou la succession de ces biens.

À titre d’exemple, plusieurs personnes peuvent créer une société civile immobilière dans le but de gérer un patrimoine commun.

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S’il s’agit de plusieurs héritiers, ils peuvent être en situation d’indivision. De ce fait, il convient de faire la distinction entre une société civile immobilière et une indivision.

Comment différencier une société civile immobilière et une indivision ?

Les différences entre une société civile immobilière, ou SCI, et une indivision peuvent se résumer en trois axes. Il s’agit :

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  • Du statut juridique,
  • Des droits conférés,
  • Du mode de fonctionnement.

En effet, la société civile immobilière est un instrument de gestion et de transmission du patrimoine immobilier. Tandis que l’indivision est une étape transitoire en attendant le règlement de la succession.

Le statut juridique

La société civile immobilière est comme son nom l’indique une société et donc une structure juridique. En revanche l’indivision n’a pas de statut juridique particulier, mais représente une situation de transition.

De ce fait, à titre d’illustration, une sci familiale est distincte des associés qui la composent. Chacun détient des parts sociales à hauteur de leur apport. Tandis que les indivisaires possèdent indistinctement les biens de la succession, soit des quotes-parts.

Les droits conférés

Les associés qui possèdent plusieurs biens immobiliers peuvent confier la gestion courante de la société à un gérant. Celui-ci a ainsi le droit d’effectuer certaines opérations sans saisir officiellement les associés.

En indivision, il faut obtenir l’accord des autres indivisaires pour utiliser les biens indivis. En outre, les concernés ont besoin de l’accord de la majorité (2/3) afin d’effectuer des actes de gestion courante.

Le mode de fonctionnement

La gestion d’un patrimoine à travers une société civile implique une répartition des dettes, bénéfices et charges en fonction des apports.

Les parts détenues sont transmises selon les droits de succession. En outre, des abattements sont prévus pour les donations. Les revenus fonciers provenant de cette entité juridique sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Quand la société met en location des biens meublés, elle est soumise à l’impôt sur les sociétés. Dans le cadre de l’indivision, les donations et la vente d’un bien requièrent l’unanimité des indivisaires. Ces derniers peuvent établir une convention d’indivision pour régir son fonctionnement.

Quelles différences entre l’application d’une indivision et l’utilisation d’une SCI ?

L’indivision s’applique d’office lorsque plusieurs personnes doivent hériter d’un ou de plusieurs biens. En effet, les héritiers n’ont pas besoin de faire des démarches et des formalités en particulier. C’est le cas notamment en cas de décès ou en cas de divorce.

Tant que les parties concernées n’ont pas encore décidé du partage, l’indivision reste en vigueur. Ainsi, dans la transmission du patrimoine, la société civile immobilière et l’indivision ne présentent pas les mêmes caractéristiques.

Des règles différentes

Le Code civil prévoit des règles concernant les droits et les obligations des indivisaires. Par exemple, chaque indivisaire a un droit de jouissance compatible avec celui des autres. En cas de désaccord, le président du tribunal peut prendre une décision pour régler le problème.

En outre, si un des concernés use en privé de biens indivis, il doit verser une indemnité. Cependant, les parties concernées ont la possibilité d’établir une convention.

Cet accord définit les règles de fonctionnement de l’indivision. Il doit être rédigé et mentionner les droits des signataires ainsi que les biens concernés. D’ailleurs, si la succession concerne un bien immobilier, un notaire établit la convention.

En revanche, la société civile immobilière est régie par des statuts (avec un gérant et un siège social). Elle doit aussi être immatriculée et faire l’objet d’une annonce légale.

La période d’application

La société civile immobilière a une durée de vie maximale de 99 ans. Elle est constituée dans une perspective de durabilité. L’indivision cependant représente une situation précaire dont la durée dépend de la volonté des concernés. D’ailleurs, la convention d’indivision ne peut pas avoir une durée de validité supérieure à cinq ans.

Dans le cadre d’une société civile, les créateurs choisissent le régime fiscal le plus adapté. De plus, ils bénéficient d’abattements jusqu’à 100 000 € par enfant sur chaque donation.

Aussi, les détenteurs de parts dans une société immobilière ont la possibilité de réaliser des investissements ensemble.

L’un des inconvénients de l’indivision est que parfois les indivisaires ne peuvent effectuer aucun acte de gestion ou de disposition.

C’est le cas lorsqu’ils n’ont pas les mêmes objectifs ou la même vision. En effet, ils ont besoin de l’unanimité pour tout acte impactant fortement le patrimoine.

La transition ou la clôture

Les indivisaires peuvent créer une société civile immobilière en fournissant leur bien immobilier comme apport. Ils obtiennent ainsi des parts dans la société nouvellement créée. Celle-ci peut être liquidée plus tard et laissée à nouveau en indivision.

Ainsi, il est aussi possible de passer d’une société civile à une indivision. Cependant, pour transmettre ce patrimoine à d’autres héritiers, l’attribution de parts sociales est plus pratique.

Pour sortir d’une indivision, un indivisaire peut vendre sa quote-part en priorité à un autre indivisaire. Toutefois, une tierce personne peut acquérir ses parts.

Il est aussi possible de demander un partage ou une répartition des biens. Tous les concernés peuvent également à l’unanimité décider de la vente du bien. Un héritier peut renoncer à une succession en remplissant une déclaration.

L’indivision est ainsi un régime juridique qui se distingue de la société civile immobilière sur plusieurs aspects. Des différences sont notées d’un point de vue légal et sur le plan opérationnel.

En fonction des attentes des concernés, l’utilisation de l’un de ces mécanismes peut être plus avantageuse qu’un autre.

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