La gestion de patrimoine consiste à se servir de leviers et de mécanismes pour protéger et fructifier des biens. Ainsi, les propriétaires se servent par exemple de placements financiers. De plus, des systèmes sont prévus pour organiser la copropriété ou la succession de ces biens.À titre d’exemple, plusieurs personnes peuvent créer une société civile immobilière dans le but de gérer un patrimoine commun.S’il s’agit de plusieurs héritiers, ils peuvent être en situation d’indivision. De ce fait, il convient de faire la distinction entre une société civile immobilière et une indivision.
Comment distinguer société civile immobilière et indivision ?
Pour y voir plus clair, trois grands axes permettent de différencier la SCI et l’indivision :
- Leur statut juridique,
- Les droits attachés à chaque formule,
- Leur mode de fonctionnement.
La société civile immobilière sert d’outil pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Elle structure la détention collective sur le long terme. L’indivision, elle, accompagne une étape de transition, souvent liée à une succession en attente de partage.
Statut juridique : société ou simple situation ?
La société civile immobilière, comme son nom l’indique, repose sur des statuts, une personnalité morale, un gérant : c’est une structure à part entière. À l’inverse, l’indivision n’est pas une entité : elle traduit simplement une situation temporaire où plusieurs personnes détiennent ensemble un ou plusieurs biens, sans organisation spécifique.
Concrètement, dans une SCI familiale, chaque associé détient des parts sociales, proportionnelles à sa contribution. La société existe indépendamment de ses membres. Dans une indivision, chacun possède une quote-part du bien, sans séparation matérielle.
Quels droits pour les associés ou les indivisaires ?
Au sein d’une SCI, les associés peuvent nommer un gérant qui prend en charge la gestion courante, sans solliciter l’accord de tous à chaque étape. Cette délégation simplifie la prise de décision, notamment pour les actes courants.
En indivision, l’usage du bien exige l’accord des autres. Pour les actes courants, la majorité des deux tiers des droits suffit, mais sortir du schéma ou vendre, par exemple, requiert l’unanimité. Cette règle peut freiner l’agilité dans la gestion collective.
Fonctionnement : organisation ou cohabitation ?
La gestion via une société civile immobilière implique une répartition précise des dettes, bénéfices et charges, établie selon l’apport de chaque associé. Les parts sociales se transmettent lors des successions, et certains abattements sont prévus pour les transmissions par donation. Les revenus fonciers perçus par la SCI sont imposés à l’impôt sur le revenu.
Si la SCI exploite des biens meublés, elle relève alors de l’impôt sur les sociétés. En indivision, toute opération de donation ou de vente du bien requiert un accord unanime. Pour organiser leur fonctionnement, les indivisaires peuvent rédiger une convention d’indivision : une feuille de route fixant les droits et obligations de chacun.
SCI ou indivision : quelles différences à l’usage ?
Dès qu’un décès ou un divorce entraîne la détention commune d’un bien, l’indivision s’impose d’elle-même : aucune démarche n’est requise pour la mettre en place. Cette situation perdure tant que le partage n’a pas eu lieu. La SCI, elle, suppose d’être créée volontairement, avec un projet collectif à moyen ou long terme.
Des règles distinctes pour chaque formule
Le Code civil encadre strictement les droits et obligations des indivisaires. Chacun peut profiter du bien, mais cette jouissance doit coexister avec celle des autres. Si un indivisaire occupe seul le logement ou en retire un avantage personnel, il devra compenser les autres par une indemnité.
Un exemple : une fratrie hérite d’un appartement familial. L’un des héritiers l’occupe seul ; il doit alors verser une compensation aux autres. Pour éviter les conflits, une convention d’indivision peut définir la marche à suivre : gestion locative, partage des charges, modalités de vente… Si le bien immobilier fait partie d’une succession, un notaire pourra officialiser cette convention.
Du côté de la SCI, des statuts écrits fixent dès le départ la répartition des pouvoirs, la désignation du gérant, le siège social et les modalités de décision. L’immatriculation au registre du commerce et une annonce légale sont obligatoires, donnant à la société une existence reconnue.
Période d’application : stabilité ou précarité ?
La SCI se projette sur le long terme : sa durée de vie peut atteindre 99 ans. Elle offre donc une stabilité précieuse pour anticiper la transmission, organiser la gestion, ou investir à plusieurs. Les associés choisissent leur régime fiscal et bénéficient, lors des donations, d’abattements alléchants, jusqu’à 100 000 € par enfant sur chaque transmission.
L’indivision, au contraire, reste précaire : sa durée dépend de la volonté des co-indivisaires. Une convention d’indivision ne peut dépasser cinq ans, même si elle peut être renouvelée. Cette fragilité se retrouve dans la gestion : sans consensus, la moindre décision peut tourner au casse-tête. Quand les visions divergent, la paralysie guette, car tout acte majeur requiert l’unanimité.
Passerelle, sortie ou transmission
Il est possible pour des indivisaires de transformer leur situation en créant une société civile immobilière : chacun apporte sa quote-part du bien à la société et reçoit en échange des parts sociales. Plus tard, la SCI peut être dissoute, et le bien redevenir indivis. À l’inverse, une SCI peut aussi être liquidée et le bien attribué en indivision.
Pour transmettre un patrimoine à la génération suivante, l’attribution de parts sociales dans une SCI s’avère souvent plus souple et adaptée. Un indivisaire souhaitant quitter l’indivision peut proposer sa quote-part à ses co-indivisaires, mais rien n’interdit à un tiers d’acheter ces parts si les autres ne sont pas intéressés. La sortie peut aussi passer par un partage pur et simple, ou la vente collective du bien. Enfin, un héritier qui ne souhaite pas participer peut renoncer à la succession via une déclaration officielle.
Ainsi, la SCI et l’indivision offrent deux cadres radicalement différents pour gérer un bien immobilier à plusieurs. Le choix dépend, au-delà des critères juridiques, de la vision commune, du projet familial ou patrimonial, et de la capacité à décider ensemble. Entre le compromis permanent et la structure organisée, la décision trace un chemin qui engage bien plus que des signatures sur un acte notarié.
