Qu’est-ce que le loyer de référence majore ?

Le cadre de location a été réactivé par la loi ELAN adoptée fin 2018 . La Mairie de Paris a donc décidé de rétablir ce système à la fin du mois de juillet 2019 après une annulation en juillet 2018. Lille réactivera également ce système le 1er mars 2020.

Dans cet article, nous allons expliquer comment fonctionne le coaching, les méthodes de calcul du loyer maximum et le supplément de location possible, et enfin la différence entre l’encadrement et le plafond.

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#LoiElan permet de gérer le loyer pour une période d’essai de 5 ans dans les zones où cela se justifie. Il est valable du 1/07 au #Paris. Cette décision reflète la volonté de @gouvernementFR & majorité #LREM de lutter contre le coûteux #logement.

– Julien Denormandie (@J_Denormandie) 29 mai 2019

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Principe général de gestion

La gestion des loyers principe général de la définition d’une valeur locative maximale par m² applicable aux baux nouvellement signés appelés loyers de référence majorés .

Afin d’éviter les transitions de la loi des 48 et ses loyers trop ridicules aux loyers bloqués, la loi ELAN stipule, conformément à l’article 140, que la valeur maximale est de 120% du loyer moyen pour un type de propriété et une certaine superficie.

Le rôle des observatoires locatifs locaux est de définir un ensemble de repères, appelés taux de référence médian , qui correspondent aux médianes des échantillons de crédit-bail, définis en fonction d’une ventilation des critères :

  • Zone  : une division en districts administratifs (par exemple, 80 à Paris)
  • Année de construction  : quatre vitres sont définies avec les terminaux 1946, 1970, 1990
  • type de location  : vide ou meublé
  • Nombre de chambres : du studio à plus de 5 chambres

Les cadres tiennent donc compte de ceux meublés, qui s’appliquent également au logement locatif (lorsqu’il s’agit de la résidence principale meublée dans le bail d’un an).

Le cadre s’applique également aux colocataires, qu’ils soient loués individuellement ou dans le contrat de location individuel (voir notre fiche sur la conception du loyer en vertu du contrat de location individuel).

Exemple Pour un appartement de deux pièces construit dans le quartier Vivienne à Paris avant 1946, le centre de référence intermédiaire était de 30,8€ par m² pour la location meublée à 30,8€ le mètre carré début 2020. Ce loyer est la médiane des loyers enregistrés dans les baux actuels, par conséquent, pour les baux signés ces dernières années, ce qui est un certain niveau de a expliqué leniveau d’emploi avec les valeurs marchandes des nouveaux baux .

Loyer max

= Location par référence plus = Loyer moyen Référence X 1,2 Dans notre exemple précédent, l’augmentation du loyer de référence (et donc le loyer maximum théorique) pour votre 2P 36,91/m² (30,5 x 1,2) de surface habitable aménagée à Vivienne avant 1946, ou 1478€ pour 40 m². L’ idée du législateur était donc de définir une fourchette mobile autour de la moyenne afin de ne pas bloquer indéfiniment les poussées du marché pour les valeurs fixes. Dans l’esprit de la loi, il n’y aurait aucune raison pour que le loyer d’un nouveau bail dépasse de plus de 20 % celui des biens immobiliers équivalents dans la même région.

La seule façon de dépasser cette valeur est de définir un supplément de location exceptionnel, dont nous parlerons plus loin dans cet article.

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Où le cadre de location 2020 s’applique-t-il ?

Supervision louée à Paris en 2020

Le taux de location s’applique à Intra-Muros Paris pour les nouveaux contrats de location signés depuis le 1er juillet 2019.

Les valeurs de référence sont disponibles sur le site de la préfecture à partir duquel la carte précédente a été tracée.

Ce cadre a été réactivé à la demande de la Mairie de Paris par un décret gouvernemental qui a par la suite conduit à un décret de la préfecture.

Le contrôle sera donc réactivé à la demande des mairies, à condition que le préfet dispose des observatoires locatifs appropriés pour mettre en œuvre la mesure. Vous pouvez consulter la liste de tous les observatoires en France en cliquant sur le lien suivant.

Lille est l’une des villes avec un observatoire et l’hôtel de ville a le gouvernement début 2020 demandé de réactiver la période de location applicable à partir du 1er mars 2020.

Gestion locative à Lille en 2020

La gestion locative sera réactivée à Lille pour les baux signés à partir du 1er mars 2020

. Il est valable dans la commune de Lille et dans les villes d’Hellemmes et de Lomme.

Cette capture d’écran de la carte provient du site où les valeurs de référence sont disponibles.

Le contrôle à Lille a été réactivé par un décret gouvernemental suivi d’un décret préfectoral.

Supplément de location exceptionnel hors supervision

Le législateur a donc conservé un point de départ possible pour la gestion dans le nouveau texte : le supplément locatif exceptionnel  :

Une surtaxe de location peut être appliquée au loyer de base prévu à la section A du présent III du présent III pour les logements présentant des caractéristiques d’emplacement ou de confort qui les justifient, en comparaison avec : les logements de la même catégorie situés dans la même zone géographique.

Source : Article 140 de la loi Elan Le loyer supplémentaire doit être justifié par un élément vraiment exceptionnel en termes de propriété d’une même zone avec les mêmes caractéristiques que le nombre de pièces, la date de construction ou la location est meublée ou vide.

Étant donné que les raisons de la complémentarité n’ont pas été définies, il est nécessaire de prendre le bon sens lorsqu’on choisit des raisons raisonnables. Voici notre tableau d’analyse de notre article sur les frais de location :

Norme

ouais Incertain Non
terrasse/jardin grand balcon Petit balcon
Hauteur de plafond de plus de 3,3 m hauteur du plafond de plus de 3 m Raccords de parquet
aire de stationnement Grand sous-sol Cave
Vue exceptionnelle (Tour Eiffel, Notre-Dame) Sans l’opposé Luminant/Exposition
Équipement luxueux (sauna, home cinéma) Équipement de qualité (literie, cuisine équipée) Installations incluses dans les frais (sécurité, piscine, chauffage collectif, ascenseur)
emplacement
renouvelle

Par exemple, il semble beaucoup plus compliqué de justifier le dépassement par des rénovations, un haut plafond ou les parquets de votre appartement haussmannien, qui peuvent être divisés par une partie importante des appartements dans une zone particulière, en particulier à Paris, où les zones du cadre sont très limitées sont géographique.

Notez que l’article qui justifie le supplément de location exceptionnel n’est ni facturé ni facturé ailleurs. Il est impossible de justifier un loyer supplémentaire si le locataire bénéficie d’une piscine dans le complexe d’habitation, dont l’entretien est déjà reflété dans la provision de coûts.

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Quels sont les risques associés au dépassement ?

titre de raison préliminaire, nous tenons à vous rappeler que depuis 2014, le modèle de crédit-bail obligatoire exige l’ indication explicite de la médiane et de l’augmentation des indices de référence À . Le locataire peut donc facilement savoir si le loyer demandé est supérieur à la valeur de référence accrue (médiane 20% pour rappel).

Si nécessaire, vous êtes tenu d’indiquer explicitement un tel loyer supplémentaire justifié dans le bail.

En cas de surtaxe de location exceptionnelle injustifiée – ou d’un Loyer dépassant le loyer de référence plus sans justification – le propriétaire assume le risque de voir la valeur du locataire pendant le bail.

Les procédures possibles sont ventilées par niveau de litige comme suit :

  • Demande de renseignements au propriétaire par courrier recommandé
  • Confiscation de la Commission de conciliation
  • Convocation à la Cour municipale

Le conseil d’arbitrage est une entité qui rend les avis inexécutoires, de sorte que le locataire doit saisir le tribunal si le propriétaire refuse d’exécuter la décision.

Fin 2017, juste au moment de l’annulation, nous n’avions toujours pas de retour sur les décisions de l’Autorité du comité de conciliation et sur la jurisprudence, mais les écho qui se sont dégagés des différents articles de presse sur cette question ont montré une tendance en faveur des locataires avec une interprétation stricte de la caractère exceptionnel du comité de conciliation. Supplément.

La loi ELAN rappelle les conditions possibles du locataire, qui peut être obligé de se présenter devant la commission de conciliation avant de comparaître devant le juge :

Le locataire souhaitant contester la surtaxe de location dispose de trois mois à compter de la date de signature du bail pour saisir la commission de courtage prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sauf dans le cas des baux mobiles, titre I de la même loi

En l’absence d’arbitrage, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission d’arbitrage du département pour soumettre au juge une demande d’annulation ou de réduction de la surtaxe de location. La fin du non-trajet en raison de l’absence de renvoi préalable à la Commission du département peut être soulevée d’office par le juge.

La nouvelle loi introduit également une disposition qui permet au « représentant de l’État dans le département » d’infliger des amendes au bailleur qui ne respecte pas les dispositions du cadre (indication du loyer de référence plus dans le bail, justification d’une surtaxe de location exceptionnelle en cas de dépassement), amendes qui ne sont pas requises. peut aller jusqu’à 5000€ pour une personne physique, 15 000€ pour une personne morale Source : Article 140 de la Élan-Law .

Nous parlons donc de non-respect du cadre, et non de la contestation de la surtaxe de location exceptionnelle, qui peut être décidée par le comité de conciliation ou par un juge.

Dans les deux cas (contestation du locataire ou sanctions administratives), la loi prévoit que le retour éventuel à l’indice de référence augmenté sera rétroactif à compter de la date d’entrée en vigueur du bail .

Comment pouvez-vous modifier le Évitez d’encadrer les loyers ?

Le taux de location s’applique aux baux en résidence principale, vides ou meublés, sous réserve de la loi de 89.

Donc, un moyen facile de sortir de ce coaching est de signer un bail qui n’est pas dans la résidence principale.

Plusieurs types de baux vous permettent de définir une location gratuite à Paris :

  • Louer à une entreprise pour une location d’appartements de bureaux
  • Location dans une maison secondaire
  • Location saisonnière, par exemple via Airbnb

En pratique, la réglementation sur la location saisonnière à Paris ne rend pas cette option avantageuse. Par conséquent, la solution la plus simple est de louer à une entreprise qui héberge un employé. Pour ce faire, vous devez idéalement avoir une propriété meublée de haute qualité et des agences spécialisées avec des contacts dans les grandes entreprises.

Rétroactivité dans le coaching et le renouvellement du bail

Le cadre de la loi ELAN s’applique aux nouveaux contrats de crédit-bail signés à Paris à partir du 1er juillet 2019 et à Lille à partir du 1er mars 2020. Ce n’est pas rétroactif .

Un bail antérieur, qui est bien au-dessus de la valeur de référence accrue, peut se poursuivre, mais le locataire peut tenter de renégocier le loyer de deux façons :

  • Demande d’acceptation sous peine de congé  : Dans ce cas, le propriétaire peut avoir à accepter la réduction s’il sait que la gestion du nouveau bail sera obligée par lui de percevoir cette réévaluation de toute façon
  • Renégociation du renouvellement  : ELAN prévoit un cadre de négociation par le locataire dans le cadre de la prolongation du bail après le 1er juillet 2019 ; le réajustement n’est pas automatique et la demande doit être faite 5 mois avant le renouvellement, mais les différentes étapes procédurales sont marquées (pour plus de détails, voir le site de la Mairie de Paris ou directement sur l’article 140 de la loi ELAN, paragraphe VI)

Différence entre l’encadrement et le plafond d’un nouveau bail

Le régime des loyers de Paris et de Lille limite la valeur absolue du loyer des nouveaux baux signés. Une deuxième disposition réglementaire, toujours en vigueur, limite le développement des loyers entre deux locataires dans des zones sous tension : la limitation du loyer à la réinstallation .

En pratique, vous ne pourrez pas augmenter le loyer entre deux locataires au-delà du développement d’IRL si vous n’avez pas indexé le loyer au cours des 12 derniers mois.

Cette disposition, bien sûr, ne s’applique pas aux loyers primaires, mais aussi au logement pour plus de dix huit mois.

Deux exceptions sont prévues par décret, elles concernent le travail que vous effectuez entre deux locataires :

1. Lorsque le bailleur a effectué depuis la conclusion du contrat de location initial avec le preneur précédent ou, si le bail a été renouvelé depuis son dernier renouvellement, il opère à l’égard de pièces privées, conformément aux premier et deuxième alinéas du paragraphe 6 de la loi du 6 précitée juillet 1989 ou pour les espaces communs pour un montant d’au moins la moitié de la dernière année de location, l’augmentation du loyer annuel ne doit pas dépasser 15 % du coût réel du travail, taxes comprises ; 3. Le loyer d’un logement qui a fait l’objet de travaux d’amélioration depuis moins de six mois d’un montant égal au moins à la dernière année de location peut être réévalué librement.

Source : Ordonnance de loyer Pour permettre au locataire de limiter cette limite , le Parlement a prévu que la valeur du loyer précédemment payé par l’ancien locataire et les dernières données d’indexation seront déclarées sur le bail.

Cela devrait théoriquement permettre au locataire de contester le loyer, qui ne correspond pas au plafond, mais dans la pratique cette disposition est encore moins connue, donc elle est utilisée par les locataires. Par conséquent, les propriétaires adhèrent consciencieusement à ce plafond lors de la gestion de leur propriété eux-mêmes.

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