Réactiver un vieux mécanisme, c’est souvent parer au plus pressé. Avec la loi ELAN, la France a remis sur la table l’encadrement des loyers, une mesure loin d’être anodine pour les bailleurs comme pour les locataires. Paris a relancé la machine à l’été 2019, un an après l’avoir stoppée net. Lille a suivi, calée pour le 1er mars 2020.
Impossible d’ignorer la portée de cette décision : pour certains, c’est une réponse aux loyers qui s’envolent, pour d’autres, une contrainte de plus. Quoi qu’il en soit, la règle du jeu a changé. Penchons-nous sur la mécanique réelle du dispositif, la manière dont le loyer plafond est calculé, l’existence du fameux “supplément exceptionnel” et la nuance, souvent mal comprise, entre encadrement et plafond pur.
La loi ELAN a instauré un test de cinq ans sur ces zones tendues où le logement est devenu synonyme de casse-tête. À Paris, depuis le 1er juillet, le dispositif s’applique. L’État, poussé par la majorité et la Mairie, s’est engagé à reprendre la main sur la hausse constante des loyers.
– Julien Denormandie (@J_Denormandie) 29 mai 2019
Le fonctionnement de l’encadrement des loyers : explications concrètes
Toute la procédure s’articule autour d’une règle simple : chaque nouveau bail dispose d’un plafond, baptisé loyer de référence majoré. Ce dernier correspond à 120 % du loyer médian constaté pour le type de logement et la surface concernés. Pas d’improvisation ni de chiffres sortis au hasard : ces données s’appuient sur des relevés réels, analysés par des observatoires locaux. Ils prennent en compte, entre autres :
Les principaux paramètres utilisés :
- Zone géographique, Paris, par exemple, se fractionne en 80 secteurs bien distincts.
- Période de construction, Chaque immeuble est catégorisé selon son année de livraison (avant 1946, entre 1946 et 1970, etc.).
- Type de location, Nu ou meublé, ce facteur modifie instantanément la grille tarifaire.
- Nombre de pièces, Le plafond varie selon que l’on parle d’un studio ou d’un logement familial.
L’encadrement ne fait pas l’impasse sur les locations meublées principales. La même logique s’applique aux colocations, peu importe qu’il s’agisse d’un seul bail ou de contrats séparés.
Un exemple pour saisir la mécanique : début 2020, un deux-pièces meublé situé à Vivienne (immeuble antérieur à 1946) affichait une médiane de 30,8 €/m². La limite supérieure monte à 36,96 €/m². Louer 40 m² à ces conditions revient à viser 1 478 € mensuels, hors charges. Ce dispositif ne fige pas le marché mais interdit tout écart de plus de 20 % par rapport à la médiane locale.
Seule une démonstration sérieuse d’une valeur ajoutée du bien permet de dépasser ce seuil, grâce au supplément de loyer exceptionnel, sujet que l’on approfondit plus bas.
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Le périmètre de l’encadrement en 2020
À Paris
Depuis le 1er juillet 2019, tout nouveau bail signé dans Paris intramuros relève de l’encadrement. Les valeurs de référence, établies par la préfecture, sont accessibles sans restriction. La relance du système a suivi un parcours balisé : action municipale, décret national, validation par la préfecture. Il revient aux municipalités de faire la demande, une fois les observatoires locaux jugés fiables. Cette rigueur garantit l’égalité de traitement selon les secteurs.
Début 2020, même scénario du côté de Lille : la mesure s’applique désormais à la municipalité ainsi qu’aux quartiers Hellemmes et Lomme.
À Lille
Lille applique l’encadrement sur tous les nouveaux baux depuis le 1er mars 2020
. La carte ci-dessous (préfecture) précise les zones concernées.
L’architecture juridique ne change pas : vote du conseil municipal, décret national, et arrêté du préfet.
Le supplément de loyer exceptionnel : dérogation ou mirage ?
La loi ELAN autorise, à titre exceptionnel, un supplément de loyer si le logement propose des caractéristiques réellement rares par rapport à l’offre équivalente dans le quartier : équipements haut de gamme, terrasse exceptionnelle, vue d’exception, hauteur sous plafond hors normes… La liste n’est pas exhaustive et reste à l’appréciation, parfois contestée, du propriétaire ou du juge.
Le tableau qui suit synthétise ce qui relève, ou non, d’un véritable supplément :
| Oui | Incertain | Non |
|---|---|---|
| Terrasse, jardin | Grand balcon | Petit balcon |
| Hauteur sous plafond > 3,3 m | Hauteur > 3 m | Parquet traditionnel |
| Place de parking | Grand sous-sol | Cave standard |
| Vue spectaculaire | Absence de vis-à-vis | Orientation, luminosité |
| Équipements luxueux (sauna, home cinéma…) | Équipements de qualité (cuisine équipée, literie premium) | Parties communes (ascenseur, piscine partagée, sécurité, chauffage collectif) |
| Emplacement | ||
| Rénovation standard |
En résumé : impossible de réclamer un supplément pour une rénovation banale ou une hauteur sous plafond commune à l’immeuble. Les prestations doivent vraiment sortir du lot. Si la prestation est déjà comprise dans les charges (chauffage collectif, gardien, piscine…), il est exclu de la valoriser en supplément.
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Quels risques en cas de dépassement ?
Depuis 2014, chaque bail doit afficher noir sur blanc la médiane et la limite supérieure. Le locataire identifie ainsi aussitôt si le montant respecté ne dépasse pas les +20 % réglementaires.
Si un supplément est réclamé, il doit figurer clairement dans le contrat, accompagné d’une justification détaillée. Sinon, le propriétaire s’expose à une contestation à tout moment pendant la durée du bail. Les démarches envisageables pour le locataire sont les suivantes :
- Lettre recommandée au bailleur
- Recours devant la commission de conciliation
- Saisine du tribunal d’instance
La commission donne un avis consultatif. Si aucun accord ne survient, le sujet se règle devant le juge. L’expérience des précédents encadrements le montre : la justice a tendance à privilégier les locataires pour l’interprétation de l’exceptionnalité du supplément.
Les délais sont encadrés : trois mois après signature du bail pour saisir la commission, puis trois mois supplémentaires après réception de son avis pour aller en justice si nécessaire. Le juge peut refuser un dossier n’ayant pas respecté toutes les étapes.
Par ailleurs, l’État peut sanctionner directement le non-respect de la loi. Les amendes atteignent jusqu’à 5 000 € pour un bailleur personne physique, 15 000 € pour une société. Oublier de mentionner le loyer plafond ou appliquer un supplément injustifié peut coûter cher. Si le locataire obtient gain de cause, la rectification s’applique rétroactivement à la date d’effet initiale du bail.
Comment contourner l’encadrement ?
L’encadrement frappe tous les baux de résidence principale vides ou meublés relevant de la loi de 1989.
La seule échappatoire fiable reste de conclure un bail hors statut de résidence principale. Trois configurations rendent cela possible :
- Location à une entreprise pour loger un salarié
- Bail de résidence secondaire
- Bail saisonnier (type location de courte durée)
En réalité, mettre en place une location saisonnière à Paris relève du défi à cause du cadre réglementaire local. Louer à une société implique de cibler une clientèle précise, le plus souvent pour des logements meublés avec prestations haut de gamme.
Loi ELAN : rétroactivité et renouvellement de bail
La loi ELAN s’applique uniquement aux contrats signés après les dates de mise en place : 1er juillet 2019 à Paris, 1er mars 2020 à Lille. Un bail antérieur reste valable, même s’il va largement au-delà du plafond. Les locataires ne disposent pas de levier de baisse automatique, mais deux issues demeurent :
- Négocier une réduction lors du renouvellement sous menace de départ. Cette baisse est à la main du bailleur, mais le prochain bail sera quant à lui soumis à l’encadrement.
- Renégocier à l’approche du renouvellement. La procédure est très réglementée et doit être anticipée cinq mois avant la date d’échéance, sous peine d’irrecevabilité.
Encadrement et plafond : deux règles pour le prix d’une
Signer un nouveau bail dans une zone tendue, c’est accepter un plafond dès le départ. Parallèlement, il existe une limite à la revalorisation du loyer entre deux locataires, en particulier si le bail précédent est récent ou peu indexé.
L’ajustement libre est proscrit sauf dans deux situations : des travaux améliorant le bien pour une valeur représentant au moins la moitié d’une année de loyer donnent droit à une hausse plafonnée à 15 % du coût TTC. Si les travaux totalisent une année de loyer minimum et ont moins de six mois, la revalorisation s’effectue sans restriction.
Le bail doit indiquer explicitement le loyer précédent et le montant de l’indexation pour permettre au prochain occupant de vérifier la régularité. Cette disposition reste peu connue, mais elle structure les pratiques.
En définitive, l’encadrement propulse tout le marché vers de nouveaux repères, plus contraignants mais transparents. Loger en ville ne s’improvise plus et les règles du jeu, désormais connues de tous, poussent chacun à sortir du flou pour affronter le marché locatif urbain en toute clarté.
